Declaración obra nueva
para legalizar obras nuevas o antiguas, un paso imprescindible para poder vender
o hipotecar tu propiedad sin bloqueos.
Tu propiedad, registrada y 100% legal.
Protege el valor real de tu patrimonio. Regularizamos construcciones no declaradas (piscinas, porches, ampliaciones) certificando su antigüedad para que consten oficialmente en el Registro de la Propiedad y evites problemas futuros.
Es una escritura pública ante notario que sirve para que la realidad física (lo que has construido) coincida con la realidad registral (lo que dicen los papeles). Muchas viviendas aparecen en el Registro de la Propiedad simplemente como "suelo" o con menos metros de los reales porque nunca se inscribieron las obras. Este trámite legaliza la existencia de la edificación, permitiendo que tu casa, piscina o ampliación "exista" oficialmente ante la ley y los bancos.
El trámite requiere dos tipos de documentos. Por tu parte, solo necesitamos lo básico: DNI, escrituras de propiedad y recibo del IBI. Nosotros nos encargamos de generar toda la documentación técnica compleja obligatoria: el certificado del técnico competente, las coordenadas georreferenciadas (GML) y, según el caso, el certificado final de obra, el libro del edificio o la justificación del seguro decenal.
El régimen de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) es la situación legal en la que quedan aquellas construcciones, edificaciones e instalaciones ejecutadas sin licencia municipal —o contraviniendo sus condiciones— respecto a las cuales ya ha prescrito la capacidad de la Administración para restablecer la legalidad urbanística alterada.
Tu propiedad, registrada y en regla.
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Preguntas frecuentes sobre declaración de obra nueva
¿Es obligatorio escriturar la obra nueva si ya tengo el terreno en propiedad?
Para vivir no, pero para todo lo demás sí. Legalmente puedes vivir en tu casa sin declararla, pero la construcción «no existe» para terceros. Si quieres pedir una hipoteca, vender la propiedad, contratar un seguro que cubra la estructura o dar de alta suministros definitivos, es absolutamente obligatorio inscribirla en el Registro.
Hice una ampliación (o piscina) hace años sin licencia, ¿puedo registrarla ahora?
Sí, por la vía de la antigüedad. Si han pasado los años de prescripción urbanística que marca tu Comunidad (habitualmente entre 4 y 6 años) y no tienes expediente sancionador abierto, podemos legalizarla mediante un certificado de antigüedad. No necesitas proyecto ni licencia, solo acreditar que la obra existe desde hace tiempo.
Mi casa ya aparece en el Catastro y pago el IBI, ¿no es suficiente?
No, son organismos distintos. El Catastro es un registro administrativo para cobrar impuestos (IBI), pero no da fe de la propiedad legal. El Registro de la Propiedad es el único que te protege jurídicamente frente a terceros. Que aparezca en el Catastro no significa que esté legalizada registralmente; de hecho, es frecuente que haya discrepancias que debemos corregir.
¿Cuánto se paga de impuestos por declarar una obra?
El principal coste es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto varía según la Comunidad Autónoma (suele rondar el 1,5% del valor de la construcción declarada). A esto deberás sumar los aranceles de Notaría y Registro, que también dependen del valor de la obra.
¿Qué diferencia hay entre legalizar y regularizar?
Es un matiz importante. «Legalizar» suele implicar que la obra cumple la normativa actual (requiere licencia). «Regularizar» (o declarar por antigüedad) significa que inscribimos la obra porque la infracción ha prescrito, aunque no cumpla la normativa urbanística de hoy. Ambas vías te permiten acceder al Registro de la Propiedad, que es el objetivo final.
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